「相続した土地に、賃貸住宅を建てた方がいいのか。」
「この土地なら、何戸入るのか。」
「周辺にも新しいアパートが増えている。どう差別化すればいいのか。」
「10年、20年先にも選ばれる賃貸住宅にしたい。」
土地活用や収益物件を考えるとき、戸数、家賃、建築費、利回りは当然重要です。
しかし私は、それと同じくらい、
「なぜ、この賃貸住宅を選んでもらえるのか。」
を最初に考える必要があると思っています。
新築した直後は、「新しいこと」そのものが魅力になります。
けれど10年、20年と時間が経てば、新築という優位性はなくなります。
そのときにも、
「ここに住みたい。」
と思ってもらえる理由が残っているか。
人口減少が進み、住宅の選択肢が増える時代だからこそ、これからの賃貸住宅には戸数とは別の価値が必要だと考えています。
一般的な賃貸住宅を計画すると、
何戸入るか。
何㎡取れるか。
駐車場を何台確保できるか。
建築費はいくらか。
想定家賃はいくらか。
という数字から検討が始まります。
どれも事業として欠かせません。
しかし、同じ地域で、
似た広さ。
似た間取り。
似た設備。
似た駐車場。
似た家賃。
という物件が並べば、入居者から見た違いは小さくなります。
違いが分かりにくくなれば、比較されるものは家賃や築年数、設備条件へ寄っていきます。
だから私は、賃貸住宅の計画では、
「何戸つくれるか」の前に、「誰が、なぜここを選ぶのか」
を考えます。
空室が出ると、
設備を追加する。
内装を変える。
広告を増やす。
家賃を見直す。
という対策を考えることがあります。
もちろん、それらが必要な場合もあります。
ただ、建物を計画する段階から考えられることもあります。
例えば、
隣の住戸からの視線が気にならない。
生活音を意識しすぎなくていい。
外に出たときに緑が見える。
玄関までの道に少し余白がある。
室内に高さや光の変化がある。
自分の家に帰ってきたような感覚がある。
こうした違いは、募集図面の数字だけでは表しにくいものです。
しかし実際に生活すると、その小さな違いが住み心地になります。
だから、
空室対策とは、空いてから考えるものだけではない。
計画するときから「住み続けたい理由」をつくっておくことも、一つの空室対策だと思っています。
土地活用では、敷地を効率よく使うことが求められます。
一戸増やせれば、家賃収入も増える可能性があります。
ですから戸数を考えることは、とても重要です。
ただ私は、
一戸でも多く入れることが、必ずしもその土地の価値を最大化するとは限らない
と考えています。
建物と建物の距離。
緑。
通路。
視線が抜ける場所。
小さな庭。
人と人が近づきすぎない余白。
一見すると、収益を生んでいないように見える場所があります。
しかし、その「建てていない場所」があるからこそ、住戸の独立性やプライバシー、開放感が生まれることがあります。
つまり、
余白も、賃貸住宅の商品価値になる。
ということです。
愛知県小牧市で設計した賃貸住宅では、6戸を一つの集合住宅にまとめませんでした。
6棟を、あえて離して配置しています。
考えたのは、
「集まって、離れて住まう」
という暮らし方です。
集合住宅の安心感はある。
しかし、隣の住戸とは少し距離がある。
視線が直接ぶつからない。
生活音を必要以上に意識しなくてもいい。
戸建て住宅に近い独立性がある。
建物と建物の間には、緑や通路、小さな余白をつくりました。
住戸には、吹き抜けや木の素材感など、一般的な賃貸住宅とは少し違う空間体験を取り入れています。
奇抜な建物をつくることが目的ではありません。
目指したのは、
「ほかではなく、ここに住みたい」と思える理由をつくること。
でした。
この計画では、完成前から入居が決まり始めました。
もちろん、入居は建築だけで決まるものではありません。
立地、家賃、募集時期、条件など、さまざまな要素があります。
それでも、建築によって「選ぶ理由」をつくることはできる。
それを実感した計画です。
→ 6棟の戸建て賃貸｜「集まって、離れて住まう」土地活用・収益物件の設計
「差別化」というと、
変わった外観。
高級な素材。
豪華な設備。
目立つデザイン。
を想像することがあります。
しかし、私が考える差別化は少し違います。
ほかの物件では得られない暮らし方をつくること。
です。
静かに暮らせる。
隣の人と近すぎない。
でも完全に孤立しているわけではない。
帰ってきたときに安心する。
光や緑を感じられる。
少し広く感じる。
愛着が持てる。
そうした毎日の小さな体験が、
「ここに住みたい。」
「できれば長く住みたい。」
につながっていく。
派手である必要はありません。
比較されにくい理由があること。
それが、人口減少時代の賃貸住宅に必要な差別化だと思っています。
→ 空間ブランディングとは｜「選ばれる理由」を空間からつくる経営戦略
土地活用を考えたとき、
「アパートにする。」
「戸建て賃貸にする。」
「このメーカーの商品にする。」
と建物から考え始めることがあります。
しかし、土地によって答えは違います。
駅からの距離。
道路との関係。
土地の広さや形。
周辺の住宅。
地域で不足している住まい。
想定する入居者。
将来の維持管理。
そして、土地を10年後、20年後にどう残したいのか。
こうした条件を見たうえで、
集合住宅なのか。
戸建て型賃貸なのか。
店舗との複合なのか。
既存建物を活用するのか。
場合によっては、今は建てないのか。
を考えるべきだと思っています。
土地活用全体の考え方については、こちらの記事で詳しく整理しています。
→ 遊休地・相続した土地をどう活かす？集合住宅・戸建て賃貸を「戸数」だけで考えない土地活用
賃貸住宅は事業です。
建築費。
家賃。
修繕費。
維持管理。
収支。
数字を抜きに考えることはできません。
一方で、一度建てれば長い時間、その土地に残ります。
10年。
20年。
30年。
その間、そこで多くの人が暮らします。
だから私は、
収益性と住む価値を、どちらか一方にしない
ことが重要だと考えています。
事業として成立すること。
そして、人から選ばれること。
その両方を設計する。
それが、長く価値を持つ賃貸住宅につながるのではないでしょうか。
相続した土地をどうするか迷っている。
遊休地に賃貸住宅を建てたい。
集合住宅か戸建て賃貸かで迷っている。
周辺物件との家賃競争を避けたい。
長期入居につながる賃貸住宅を考えたい。
土地の価値を長く残したい。
その段階からご相談いただけます。
梶浦博昭環境建築設計事務所では、最初から「何戸入れるか」だけでは考えません。
どんな人に住んでもらいたいのか。
その地域にどんな住まいが必要なのか。
この土地だからできる暮らし方は何か。
そこから考えます。
土地を埋めるための建築ではなく、その土地だから選ばれる建築へ。
戸数や間取りが固まる前の段階から、一緒に土地の可能性を整理します。
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